Wohnung untervermieten: Das musst du beachten

Wenn du eine Weile unterwegs bist, kannst du deine Wohnung aus finanziellen Gründen untervermieten und so Mietkosten sparen. Doch es gibt einige rechtliche Aspekte zu beachten.

Flexible Arbeitsmodelle wie ein Sabbatical, ein längerer Urlaub oder der Wunsch, einen Teil der Wohnung an eine andere Person zu vermieten – Gründe, um die Wohnung unterzuvermieten, gibt es viele. Bevor du als Hauptmieter:in aber dazu überschreitest und eine:n Untermieter:in einquartierst, solltest du dich mit einigen rechtlichen Vorgaben auseinandersetzen. Wenn du diese erfüllst, gibt es noch weitere Punkte, die du unbedingt beachten solltest, damit die Untervermietung reibungslos abläuft. 

Das musst du als Hauptmieter:in beachten, um deine Wohnung unterzuvermieten

Um die Wohnung untervermieten zu können, musst du die Erlaubnis der Vermieter:innen einholen. Ohne diese Erlaubnis darfst du laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 540 deine Wohnung nicht untervermieten.

Ausnahme: Wenn du als Mieter:in ein berechtigtes Interesse daran hast, einen Teil der Wohnung an eine weitere Person unterzuvermieten, kannst du von Vermieter:innen eine Erlaubnis verlangen. So steht es im BGB, § 553. Bei dem berechtigten Interesse ist nicht gemeint, dass du gerne mit der weiteren Person zusammenleben würdest. Stattdessen ist ein plausibles Interesse zum Beispiel ein mehrjähriger beruflicher Auslandsaufenthalt.

Kein Recht auf die Untervermietung hast du, wenn dadurch die Wohnung übermäßig belegt wäre oder den Vermieter:innen die Untermiete nicht zugemutet werden kann.

Du musst bei einer Untervermietung trotzdem einen Teil der Wohnung für dich nutzen – so sollte ein Bett für dich in der Wohnung stehen und du solltest einen Schlüssel behalten. Du darfst also nicht komplett ausziehen und die Wohnung noch für einen späteren Zeitpunkt für dich quasi reservieren. 

Als Hauptmieter:in kannst du demzufolge nicht verlangen, eine generelle Zustimmung zur Untermiete von deinem:r Vermieter:in zu bekommen. Du musst also für jede:n Untermieter:in eine gesonderte Genehmigung einholen. So können Vermieter:innen die Zumutbarkeit prüfen. Abgelehnt könnte dein Antrag, wenn dein:e Vermieter:in befürchtet, dein:e Untermieter:in könnte den Hausfrieden stören.

Laut der Rechtsanwälte braucht es keine besondere Genehmigung, wenn es sich bei dem:r Untermieter:in um Angehörige wie Ehegatt:innen oder Kinder handelt. Auch gilt ein Besuch nicht als Untermieter:in und muss nicht genehmigt werden.

Urteil des BGH zur Untervermietung

Im Jahr 2023 hat der BGH in einem Urteil klargestellt, dass Mieter:innen grundsätzlich Teile der Wohnung untervermieten dürfen, um dadurch Mietkosten zu senken.

Auch gilt das Urteil, wenn es sich bei der Wohnung um eine Einzimmerwohnung handelt. Dem BGH zufolge dürfen Menschen in einer Einzimmerwohnung jenen in einer Mehrzimmerwohnung nicht benachteiligt werden. Daher gilt das Recht auf Untervermietung von Teilen der Wohnung für beide Wohnungsarten. 

Praktische Tipps, um die Wohnung unterzuvermieten

Neben der rechtlichen Lage gibt es praktische Tipps, die dir eine reibungslose Untervermietung ermöglichen:

• Vermieter:in informieren: Wie oben beschrieben, hast du in manchen Fällen ein Recht auf Untermiete. Dennoch musst du unbedingt deine:n Vermieter:in informieren und dir eine schriftliche Zustimmung geben lassen.
• Schriftlicher Untermietvertrag: In einem Vertrag solltest du alle wichtigen Informationen festlegen, wie die Mietdauer, Mietpreis und Nebenkosten.
• Mietpreis festlegen: Für die Dauer der Untermiete darfst du von deinem:r Untermieter:in Miete verlangen. Für ein möbliertes Zimmer darfst du sogar einen Preisaufschlag machen, der darf jedoch maximal 20 Prozent über der eigenen Miete liegen.
• Mietkaution verlangen: Maximal drei Monatsmieten darfst du Kaution zur Untermiete verlangen. Diese schützen dich bei eventuellen Schäden.
• Übernahmeprotokoll führen: In einem Protokoll kannst du den Zustand der Wohnung festhalten. Darin solltest du bereits vorhandenen Schäden und Mängel festhalten. Das macht es leichter herauszufinden, welche Schäden in deiner Abwesenheit möglicherweise entstanden sind.

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