Was bedeutet das Gebäudeenergiegesetz, wenn du zur Miete wohnst?

Zum 1. Januar ist das lange umkämpfte Gebäudeenergiegesetz in Kraft getreten. Im Fokus stehen dabei Hausbesitzer:innen. Doch worauf musst du dich einstellen, wenn du zur Miete wohnst? Bedeutet eine neue Heizung immer eine Mieterhöhung?

Wer zur Miete wohnt, hat oft wenig Einfluss auf den Zustand des Gebäudes – oder des Heizsystems. Schlecht gedämmte Außenwände, undichte Fenster und veraltete Öl- oder Gasheizungen kommen Mieter:innen teuer zu stehen, sie zahlen unnötig hohe Heizkosten.

Zwar kann man durch kleine Maßnahmen Heizkosten sparen, etwa indem man das Heizthermostat niedriger einstellt, die Heizkörper nicht verdeckt, richtig lüftet usw. Doch: Bei einem ineffizienten Heizsystem hilft das alles nur begrenzt.

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Mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz ist nun für alle Hauseigentümer:innen klar: Früher oder später muss auch in ältere Gebäude eine effiziente und klimaschonende Heizung eingebaut werden. Damit können auch Mieter:innen Energiekosten sparen – doch an der Investition müssen sie sich indirekt beteiligen, denn eine neue Heizung führt meist zu einer Mieterhöhung.

Sanierung oder neue Heizung: Was passiert, wenn du zur Miete wohnst?

Wenn sich Vermieter:innen zum Heizungstausch entscheiden, bedeutet das für Mieter:innen zweierlei:

Erstens: Die Mietkosten können steigen.

Ein moderneres Heizsystem gilt meist als Modernisierung und Modernisierungskosten dürfen auf die Monatsmiete umgelegt werden. Sprich: Eine neue Heizung bedeutet oft eine Mieterhöhung.

Grundsätzlich dürfen acht Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umgelegt werden. Werden Förderungen in Anspruch genommen, sind es zehn Prozent der übrigen Kosten (minus 15 Prozent „Erhaltungskosten“).

Allerdings: Das Gesetz sieht eine Deckelung vor. So dürfen Vermieter:innen nach einem Heizungstausch die Miete um maximal 50 Cent pro Quadratmeter und Monat erhöhen. Ein Beispiel: Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern würde dieser Aufschlag zu Mehrkosten in Höhe von 40 Euro im Monat führen.

Wichtige Ausnahme: Gibt es weitere Maßnahmen, auch solche die mit dem Heizungstausch in Zusammenhang stehen, dürfen Vermieter:innen wie bislang die Miete weiter erhöhen („Modernisierungserhöhung“) – innerhalb von sechs Jahren um zwei bis drei Euro pro Quadratmeter und Monat. Das kann beispielsweise den Einbau eines Pufferspeichers oder neue Dämmung betreffen.

Wichtige Voraussetzung: Wenn eine Wärmepumpe eingebaut wird, müssen Vermietende nachweisen können, dass sie eine Jahresarbeitszahl (JAZ) von mindestens 2,5 erreicht. Nur dann können sie die Kosten wie oben beschrieben umlegen, erklärt der Deutsche Mieterbund.

Übrigens: Bei Indexmietverträgen darf es keine Mieterhöhung wegen Heizungstauschs geben.

Zweitens: Die Heizkosten können sinken.

Zwar kann eine neue Heizung also eine Mieterhöhung nach sich ziehen. Aber: Ineffiziente alte Öl- oder Gasheizungen können im Vergleich zu modernen Heizsystemen höhere Kosten verursachen, ebenso wie schlechte Dämmung oder alte Fenster. Dazu kommen in den nächsten Jahren steigende Gas- und Ölpreise. Eine Modernisierung kann Mieter:innen langfristig vor steigenden Energiekosten schützen, sagt der Energieexperte Reinhard Loch von der Verbraucherzentrale NRW im Gespräch mit Utopia.

Eine Modernisierung solle ein Gewinn für Mieter:innen sein: „entweder mehr Komfort oder deutlich gesunkene Nebenkosten.“ Ein Heizungstausch sollte zum Letzteren führen. „Bei einer idealen energetischen Modernisierung und bei einer Heizungserneuerung wäre zu erhoffen, dass der Mieter langfristig niedrigere Heizkosten hat,“ so Loch. Sanierung und Heizungstausch sei also „eine Win-win-Situation“.

Wie viel Energie und Geld eine neue Heizung tatsächlich monatlich einsparen kann, ist vom Einzelfall abhängig und auch davon, wie sich Öl-, Gas- und Strompreise in Zukunft entwickeln. Damit lässt sich auch nicht pauschal beantworten ob und wann eingesparte Heizkosten eine mögliche Mieterhöhung ausgleichen.

Was kann ich als Mieter:in tun?

In vielen Fällen können Mieter:innen vom Umstieg auf eine neue, effizientere Heizanlage profitieren. Vor allem, wenn in Haus oder Wohnung noch eine alte, wenig effiziente Heizung eingebaut ist, kann es sich lohnen, den oder die Eigentümer:in anzusprechen. Früher oder später müssen auch in ältere Gebäude effiziente und klimaschonende Heizungen eingebaut werden. Wer früher dran ist, kann unter Umständen höhere Fördergelder in Anspruch nehmen.

Umgekehrt können Mieter:innen einen geplanten Heizungstausch kaum verhindern, etwa aus Sorge um Mieterhöhungen.

Kann ich mich als Mieter:in gegen den Heizungstausch wehren?

Eher nicht. Sowohl Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Mietwohnung als auch energetische Modernisierungsmaßnahmen müssen Mieter:innen in der Regel dulden, heißt es etwa beim Portal Pro Mietrecht.

Die Modernisierungsmaßnahmen müssen aber rechtzeitig offiziell angekündigt werden, in der Regel mindestens drei Monate vor Beginn.

Was kann ich tun, wenn mein:e Vermieter:in sich nicht an die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes hält?

Wenig. „Mieter können in der Regel eine Umsetzung von Energieeinsparmaßnahmen gemäß dem Gesetz gegenüber dem Vermieter nicht durchsetzen“, heißt es bei ProMietrecht.

Wenn Vermieter:innen Pflichten aus dem Gesetz nicht nachkommen gibt es in aller Regel auch keinen Anspruch auf Mietminderung. In Einzelfällen kann es, etwa wenn eine alte Heizanlage ständig ausfällt oder Fenster undicht sind, einen Anspruch auf Instandsetzung geben. Instandsetzungskosten dürfen Vermieter:innen nicht auf die Mietkosten umlegen; sie müssen diese von Modernisierungskosten abziehen.

Was, wenn ich eine Mieterhöhung nicht bezahlen kann?

Wer befürchtet, eine mögliche Mieterhöhung nicht bezahlen zu können, sollte als erstes prüfen, ob möglicherweise Anspruch auf Wohngeld oder andere staatliche Leistungen besteht.

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Im Einzelfall kann man sich als Mieter:in bei Modernisierungen – etwa einer Mieterhöhungen wegen einer neuen Heizung – auf „unbillige Härte“ berufen. Dabei wird unterschieden zwischen persönlicher und finanzieller Härte. Die jeweiligen Gründe muss man schriftlich und meist innerhalb einer bestimmten Frist nach der Modernisierungsankündigung benennen.

Allerdings kann man die Maßnahmen nicht durch zu erwartende „finanzielle Härte“ stoppen, also die Befürchtung höherer Mietkosten. Was geht: „Nach Abschluss der Modernisierung können Mieter:innen die Modernisierungsmieterhöhungen prüfen lassen und gegebenenfalls aufgrund der zuvor angezeigten finanziellen Härte die Erhöhung mindern oder ganz verhindern“, schreibt der Berliner Mieterverein.

Bei Unsicherheiten sollte man sich am besten vorab an örtliche Beratungsstellen oder Mieterschutzvereine wenden.

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